강남권 실거래가는 같은 서울 안에서도 해석 난도가 높은 편입니다. 학군, 재건축 기대, 단지 브랜드, 대지지분, 거래량이 가격에 동시에 반영되기 때문입니다.
고가 단지는 거래 건수가 많지 않은 경우가 있습니다. 그래서 한 건의 거래가 시장 분위기를 과장해서 보여줄 수 있습니다. 직전 거래와 기간 간격을 같이 확인해야 합니다.
학군, 지하철, 업무지구 접근성, 대단지 여부에 따라 체감 가치가 다릅니다. 구 단위보다 동과 단지 단위로 보는 것이 훨씬 현실적입니다.
실거래가에는 현재 주거가치뿐 아니라 미래 기대도 반영될 수 있습니다. 구축인데도 가격이 높다면 재건축 기대나 희소성이 작용했는지 따로 확인해야 합니다.
비슷한 학군과 교통권을 공유하는 단지를 묶어서 보는 편이 좋습니다. 특정 단지 한 곳만 보면 과열과 왜곡을 구분하기 어렵습니다.